欠物业费1.4万,违约金高达14万。

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  物业管理资讯2天前我要分享前几天,荆门亿达花园物业在小区公示栏张贴了一份《物业欠缴名单》,向300多户业主催缴物业管理费和违约金。多数业主面临赔偿巨额违约金的窘境。其中一户业主欠缴近11年物业管理费元,公示栏显示该业主须缴纳违约金元,接近欠缴费用10倍。这张《物业欠缴名单》在小区炸开了锅。

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  在亿达花园小区,多位业主向记者讲述了他们的委屈和气愤。记者发现,业主欠缴的物业费分为住房和车库两类,欠缴时间大多为5到10年,费用从几百元到1万多元不等,而违约金则是欠缴费用的几倍甚至上十倍。

  亿达花园小区业主 陈女士:“我们大概只欠了几千块钱,因为收的比较少,但是违约金已经上万,我看了下差不多接近两万块钱。”

  亿达花园小区业主 张先生:“物业费是8000多元,滞纳金是多元。”

  亿达花园小区业主 祁先生:“违约金多块钱,(物业费)5800多元。”

  物业公司要收取如此高额的违约金,多数业主接受不了。

  亿达花园小区业主 陈先生:“还罚我们的滞纳金,多少倍,你们算算多少倍?谁能承受?”

  亿达花园小区业主 陈女士:“为什么要像高利贷一样的对我们进行几倍的翻,而且我还不知道他这个是怎么预算的?是怎么算出这个滞纳金和违约金的?这些我们都还不知道。”

  据了解,他们不是故意不交物业管理费,而是有客观原因。小区业主陈先生介绍,自己家分别在2008年、2016年被盗2次,物业服务工作不到位,应该承担一定的责任。

  亿达花园小区业主 陈先生:“单元公共门是一个坏的,坏之前我们向物业反映了多次,让他们去修,小偷进去把我的防盗门撬了,现场可以说惨不忍睹。”

  陈先生多次找到小区管理方协商处理,但是一直没得到合理的解决。

  亿达花园小区业主 陈先生:“觉得他们没有什么诚意,我找他们多少次,都是我主动找他们,我找开发商找过多次,又找现在的开发商负责的,我都找了的。”

  业主张先生在2011年购买了小区的房子,虽然不在这里常住,但都在按时缴纳物业费。到2014年,他发现家里外墙渗水得不到有效解决后,就开始拒缴物业费。

  亿达花园小区业主 张先生:“下大雨那一年,之后屋里就进了水,当时开发商就修了一次,当时是物业公司是熊经理,说保证给你弄好,修了两年之后,到2017年我又过来,因为我不是常年在家里,结果又成了那样,还是进水,里面地板都泡了,墙面都毁坏了,墙纸都要不成了,照片给他们看过了的。”

  张先生说,他之前多次找过当时的开发商和物业公司负责人,对方也有口头承诺。现在物业公司人员换了,事情就又有了变化。

  亿达花园小区业主 张先生:“原来熊经理的时候也说了的,他说你放心,我们会给你处理好,物业费方面,该减的减,该免的免,一定让你满意,这是原来熊经理说的话,后来把人换了之后,就全部改变了。”

  与此同时,很多欠缴物业费的业主也都存在类似房屋漏水、财物被盗等情况。他们认为,物业公司需要承担一定的责任,但是没有人出面解决。

  亿达花园小区业主 陈先生:“找他们去商量,跟我来处理,就拖了这么多年数,现在不仅不跟我解决,反而他们还采取这样的手段。”

  亿达花园小区业主 张先生:“我们能做的是把物业费停在这里,什么时候把我的房子搞好了,我能住了,我能交这个物业费。”

  亿达花园小区业主 祁先生:“不是这300多号同志欠你物业公司的钱,是因为你很多方面没有到位,别人有申诉,你没有把别人的申诉解决好,别人就拖着在。”

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  物业公司:是为追缴物业费 暂不收取违约金

  那么,目前亿达花园小区究竟有多少业主欠缴物业管理费,具体是什么原因?物业公司为何要收取这么高的违约金呢?为此,记者找到了小区物业。

  亿达花园小区物业 经理 官金国:“现在目前就是2018年之前欠物业费,应该在375户左右。我们已经在公示栏上有公示。我们小区目前是1900户,现在欠缴的是300多户,按这个比例的话,应该是在15%左右,大部分人还是按照正常的履行了自己的义务,交了物业费的。”

  物业经理介绍,小区部分业主长期不缴纳物业费已经影响到企业正常运转。除了有部分业主是因为遗留问题没有解决而拒缴外,还有部分业主是无理由欠缴物业费。

  亿达花园小区物业 经理 官金国:“可能有部分(业主)有些问题的,比如说,房屋漏水或者是楼顶漏水,外墙漏水,这种情况的可能是前期物业管理层没有解决的,遗留到现在,是没有及时处理的,有这种现象。”

  同时,因遗留问题而拒缴物业费的业主,可以到物业来协商解决。

  亿达花园小区物业 经理 官金国:“遗留的问题要分情况来分析,如果说是物业公司的问题,是我的责任我承担,不是我的责任,我不承担,你可以找相关的,责任单位去承担,你可以主张你的权利,我也可以主张我的权利。”

  那么,高额违约金又是怎么回事呢?官金国向记者提供了一份该小区业主委员会与物业公司签订的服务合同,里面已经进行过约定:业主逾期不缴纳物业管理费的,通过法律程序进行相应处理,并收取每日千分之三的滞纳金。

  亿达花园小区物业 经理 官金国:“因为违约金我们是根据物业服务合同的内容约定的,收取的,我们是严格按照这个服务合同执行,包括我们服务的内容,包括收费,违约金也是的。”

  目前物业公司只是公示了违约金的数额,并没有收取。

  亿达花园小区物业 经理 官金国:“违约金,我们只是公布出来了,都是没有去收的,大家业主可以去相互了解一下,只要来积极地尽义务,交物业费的话,我们这块都是没有收取的,但是不排除如果说,你后续还不来处理的话,我们通过起诉,通过法律手段,来追缴的话,我们可能就要按照合同约定,来收缴违约金这一块。”

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  律师提醒:业主不宜拒缴物业费

  一边是业主说,你物业公司很多问题没给我解决,你不解决我就不交物业费;一边是物业公司说,你赶紧来协商处理,不然我还要追缴高额违约金。那么,小区业主可以以物业服务不到位等理由拒缴物业管理费吗?物业公司收取高额违约金合理吗?为此,记者咨询了律师。

  律师介绍,业主不能因为物业服务不到位而拒缴物业费,现实生活中,一旦和物业公司对簿公堂,却往往是败诉一方。

  湖北兴联律师事务所 律师 刘军锋:“业主不能以物业服务企业提供的服务(不到位),或者是没有享受服务来拒交物业服务费。根据合同的约定,业主可以另行请求物业服务企业履行合同,达到合同约定的(服务)标准。”

  如果业主认为物业服务不到位给自己造成了损失,可以根据损失情况、责任大小,向物业公司主张自己的权利。

  湖北兴联律师事务所 律师 刘军锋:“如果业主认为,提供的服务不到位,损害了自己的权益,那么物业公司也应当承担违约责任的。那么业主可以根据自己的损失来要求物业服务企业承担违约责任。”

  那么,业主不缴纳物业管理费,物业有权要求业主缴纳违约金吗?

  湖北兴联律师事务所 律师 刘军锋:“违约金的问题是要看合同有没有约定?我们这里所说的合同包括开发商和物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及物业主委员会成立以后业主委员会代表业主与物业服务企业签定的物业服务合同,这两种合同当中如果说约定的延迟缴纳物业服务费,收取违约金的话,物业服务企业要求业主承担违约责任支付违约金,是有事实依据和法律依据的。”

  刘军锋介绍,物业服务企业要求业主承担违约责任支付违约金,是合理的。不过,违约金的数额一般不能超过实际损失的30%。

  湖北兴联律师事务所 律师 刘军锋:“涉及到违约金的数额问题,我们国家的《合同法》规定,违约金,如果过高或者过低的话,当事人可以请求人民法院或仲裁机关进行调整,另外,《合同法》以及《合同法解释》还规定,违约金一般不能超过实际损失的30%。”

  同时,刘军锋建议,业主和开发商、物业公司之间的历史遗留问题,可以通过协商以及法律手段来解决。而业主对物业服务不满意,不宜用拖欠物业费的方式来维权。

  湖北兴联律师事务所 律师 刘军锋:“物业服务企业如果存在服务不到位的情况,业主可以通过两种方式来维护自己的权益,第一种方式是要求物业服务企业的服务要达到合同约定的标准,可以向主管机关房管部门来反映,然后可以通过起诉的方式来维护权益。另外一种,如果说服务企业老是达不到服务标准的话,可以通过业主大会,根据物权法的有关规定改选业主委员会之后把物业服务合同解除。”

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